昆明那些“鬼打墙”的TOD项目 整不整得成？
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TOD（Transit-Oriented-Development交通引导开发），不是什么新鲜的开发模式。
但是，新鲜的是，昆明好像和TOD八字不合。
好几个宣传TOD模式的项目，都出现了落地坎坷的情况。
或停工，或变身的TOD项目
如果关注昆明的配售型保障房项目，会发现里面有一个熟悉的身影——世博TOD上盖（非正式推广名）。
根据昆明市公共资源交易平台发布的招标信息，世博TOD上盖将建成配售型保障房。总预估建筑面积约33万平方米，工程费约 15 亿。
接驳地铁，规划了地下商场，还是一个低容积率的项目。
先天优势明显的世博TOD上盖怎么就变成了配售型保障房了呢？
作为2021年就已经开工的项目，世博TOD上盖此前被称为昆明世博地铁5号线上盖物业。
（早期该项目被称作地铁5号线世博车辆段综合开发项目 图源：昆明市人民政府）
紧邻地铁5号线车辆段，在昆明轨道集团启动开发之初，项目就明确了采用TOD综合开发的模式。
在2022年踩盘的时候，项目工地多台塔吊同时工作，现场热火朝天。
但是随着项目推进和市场变化，昆明轨道交通集团已无力独立开发世博TOD上盖项目。
在2023年7月的昆明地铁2023年第一届招商引资推介会上，世博上盖TOD开始对外寻求合作，且合作模式不限。
从同年11月的招商信息上看，世博上盖TOD分为盖上部分和盖下部分，推介的是上盖开发层。包含227.6亩的二类居住用地（A1地块）和5.91亩的商业商务用地（A2地块）。
其中提到，A1、A2两宗土地取得总价为22.32亿元。
如今，世博上盖TOD的项目法人/招标人变成了昆明惠居保障房建设管理有限公司。
项目也从开发举步维艰的商品房，变成了配售型保障房，说是重获新生也不过分。
然而，另外一个同样号称“昆明首个TOD项目”的枢纽曜城，何去何从还未可知。
近期，昆明交投的项目推介中，枢纽曜城赫然在列。
枢纽曜城620套住宅、1816套办公、346套酒店及1948个车位都在推介之列，合作方式为住宅出售、商业出租、出售、合作经营。
作为2022年入市的项目，枢纽曜城的市场关注度还是比较高的。
根据规划宣传，项目地下可乘坐已经开通的地铁4号线和6号线，地面有多条公交线路可选择。另外，项目旁边就是联通二环的匝道。
可以说，从立体交通上看，如果顺利完成开发建设，枢纽曜城算是真正意义上的TOD。
可惜没有如果，枢纽曜城停工了。
在今年5月份踩盘中，售楼部虽然对外开放，但是仅一名工作人员值班，对方表示目前暂不对外销售，且首期住宅处于停工状态，交付时间也不确定。
二环边，双地铁，不知道枢纽曜城是否会迎来接盘侠？
另外，位于呈贡的呈贡TOD项目，就是原来的网龙未来时空，进度可疑。
原来的梁家河车场改造项目（即人民路1979），也宣传过TOD，但是目前亟待复工。
昆明多个宣传TOD的项目，好像都不太顺利。
旧的还没建好 新的又来了
除了上面提到的项目，其实近几年，昆明还有不少项目提出TOD的概念。
比如近期，在五华区政府网站上，有一则情况公示，就透露出一个消息：一二一大街站将会新建一个TOD项目。
早在去年6月，地铁1号线西北延一二一大街站主体结构顺利封顶的新闻中，提到了该站点的封顶“为附属工程的施工奠定了坚实的基础”。
估计当时提到的附属工程，就是这个一二一大街站TOD项目了。
项目公开的信息不多，位置在一二一大街和建设路交叉口，总用地面积约21.83亩。
申请一二一大街站TOD项目历史文化遗产评估工作的是昆明地铁城市开发有限公司，由昆明轨交全资控股。
项目背景和世博上盖TOD类似，不过和占地约285.9亩的世博上盖TOD相比，一二一大街站TOD项目的开发体量要小很多。
看了这个迷你TOD，就要来看看昆明规划的一个超级TOD项目，也就是目前正在建设的昆明西客站综合交通枢纽项目（下文简称：西客站TOD）。
根据之前发布的招标公告信息，西客站TOD建设用地约1200亩，建筑面积约152万平方米，总投资预估209.42亿元，预计2027年竣工。
西客站TOD分为基础设施和TOD开发两个部分。
基础设施包括铁路西客站站房、机车整备所及盖板建筑、各类停车场（库）、广场地下配套商业等。
TOD开发主要通过西客站站房及核心站区上盖地块实现高密度的TOD开发和垂直建设，包含商业、办公楼等业态。
庞大的体量、超前的规划、巨大的资金投入，注定了项目开发建设难度不小。
作为昆明最值得期待的TOD项目，西客站TOD完全呈现，还需要时间。
另外，华润中心、中铁诺德央玺春风、PGC紫金中心、龙湖时代天街、昆明之光等项目，都曾以TOD宣传过项目。
昆明的TOD项目有什么特点？
宣传是一回事，是否算真正的TOD是另一回事。
真正的TOD项目，作为“以公共交通为导向的发展模式”，至少要包含关键的两部分内容：
第一，庞大的交通核。
除了地铁站以外，还涉及火车站/高铁站、机场、轻轨等轨道交通及公交线路站点。
第二，立体复合的业态。
围绕各种交通站点旁边统一规划，在步行距离范围内，形成商场、住宅、写字楼、公园等复合业态社区。
这也是东京、香港、纽约等国际大都市推崇TOD开发模式的原因，真正的TOD项目能够在有限的土地资源之上，构建一个完整的社会生态。
昆明TOD项目和其他城市相比，还是有一些不同的。
1、 公共交通以地铁线路为主
除了昆明西客站交通种类比较丰富外，其他项目还是将接驳地铁线站点作为TOD的一大宣传点。
但是TOD和地铁盘还是有明显区别的。
地铁盘的公共交通没有TOD多样，单条地铁站点，实现“换乘+通过”的功能即可。
TOD项目不仅要多种交通系统，还需要多点接入，形成一个开放的城市空间。
2、 物业类型单一
一个完美的TOD项目，能够将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐、教育等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。
这就意味着盖下部分会有交通换乘系统、地下商业；盖上物业部分，除了住宅，还会有办公、地上商业、公寓、酒店，甚至产业中心。
昆明部分TOD项目业态比较单一，主要由地铁站、商业和住宅组成。
3、 开发主体以轨交公司为主
由于TOD开发模式，和公共交通密切相关。因此城市轨道交通集团有先天优势。
昆明的TOD项目，背后就有昆明轨交、昆明交投的身影。
在轨道建设上，这些开发主体比较有经验，但是在房地产开发上可能要弱一点，需要引进合作方。
在当下的市场环境下，合作开发也不是一件易事。
即使建成落地，TOD项目的复合业态，在后期管理和运营上，也是一个挑战。
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在市场狂热的时候，昆明规划了不少TOD项目，其中含金量有几分还无法判断。
随着开发热度降温，也许正是TOD开发模式步入修正轨道的最佳时机。
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